Eigenmietwert abgeschafft - wie weiter?

Eigenmietwert abgeschafft – wie weiter?

Die Schweizer Bevölkerung hat am 28. September 2025 einen historischen Entscheid gefällt: Der Eigenmietwert wird abgeschafft. Damit endet mutmasslich ab 2028 eine über 90-jährige Praxis der Wohneigentumsbesteuerung. Für Eigentümerinnen und Eigentümer bringt dieser Systemwechsel wesentliche Veränderungen mit sich.

Das wurde beschlossen:

• Eigenmietwert abgeschafft: Für selbstgenutzte Immobilien (Erst-, Zweit- und Ferienliegenschaften) entfällt die bisherige Besteuerung.
• Wegfall von Abzügen: Unterhalts- und Verwaltungskosten können steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden. Für spezielle Aufwendungen (z.B. Energiesparmassnahmen, Denkmalschutz) können die Kantone Ausnahmen beschliessen.
• Hypothekarzinsen nur noch beschränkt abziehbar: Ersterwerber profitieren während zehn Jahren von einem befristeten jährlich abnehmenden Abzug.
• Neue Objektsteuer für Zweitwohnungen: Kantone können diese einführen, um Steuerausfälle zu kompensieren.
• Drittvermietete Objekte: Bei vermieteten Liegenschaften bleiben die bisherigen Regeln bestehen. Mieteinnahmen sind weiterhin steuerbar, dafür können Unterhaltskosten weiterhin abgezogen werden. Auch Schuldzinsen bleiben anteilsmässig abzugsfähig.

Handlungsbedarf:

• Hypotheken überprüfen: Ist Ihre Finanzierung noch optimal strukturiert? Lohnen sich Amortisationen?
• Investitionen richtig timen: Planen Sie Sanierungen oder Umbauten? Es lohnt sich vermutlich, diese zeitlich vor Inkrafttreten der Reform anzugehen und aufgrund des erwarteten «Sanierungsschubs» frühzeitig zu planen.
• Organisation der Ablage: Wertvermehrende Investitionen bleiben bei der Grundstückgewinnsteuer abzugsfähig. Da künftig keine jährliche Deklaration mehr erfolgt, ist eine saubere Dokumentation entscheidend – insbesondere im Hinblick auf einen späteren Verkauf.

Fazit:

Die Abschaffung des Eigenmietwerts markiert einen tiefgreifenden Einschnitt in die Wohneigentumsbesteuerung. Für viele selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer bringt sie steuerliche Entlastungen. Gleichzeitig entstehen neue Herausforderungen: stark verschuldete Eigentümer, Eigentümer mit Renovationsbedarf und Zweitwohnungsbesitzer müssen mit zusätzlichen Belastungen rechnen. Für drittvermietete Objekte bleibt das bisherige System bestehen, was weiterhin eine gezielte Steuer- und Finanzplanung erfordert. Eine frühzeitige Auseinandersetzung ist daher unerlässlich.

Wir unterstützen Sie gerne dabei, die Auswirkungen auf Ihre persönliche Situation zu prüfen und die richtigen Massnahmen zu treffen.