BGE: Verletzung der Preisbekanntgabepflicht durch Verweis auf Webseite
In einem Entscheid vom März 2010 hat das Bundesgericht entschieden, dass bei Inseraten die Preise detailliert publiziert werden müssen und es nicht genügt, mit einem Verweis auf die Webseite das zu umgehen. Die Werbung eines Autohändlers in einer Zeitung verglich die Listenpreise des Generalimporteurs mit eigenen Preisen, ohne auf die Zusatzleistungen des Generalimporteurs (Gratisservice) hinzuweisen. Nur ein Verweis auf die eigene Webseite, wo die Angebote im Detail dargestellt waren, genügt nicht.
Das Bundesgericht wies erneut darauf hin, dass bei Werbung klar hervorgehen muss, auf welche Waren und Dienstleistungen sich die Preise beziehen. Gemäss Bundesgericht besteht eine eindeutige Spezifizierungspflicht bei Preisbekanntgaben. Darüber hinaus hob das Gericht hervor, dass ein Verweis auf die Webseite diese Pflicht nicht erfüllt. Denn Zeitungsinserate und Webseiten sind unterschiedliche Werbemedien und die Angebote müssen in jedem Werbemittel separat spezifiziert werden.
(Quelle: BGE 6b_942/2009 vom 10.3.2010)
Was tun bei Kapitalverlust und Überschuldung?
Werden die kritischen Verlust-Schwellen einer juristischen Person überschritten, müssen deren Organe (Generalversammlung, Verwaltungsrat, Revisionsstelle) strenge gesetzliche Vorschriften beachten.
Beim qualifizierten Kapitalverlust ist die Hälfte des Aktienkapitals und der gesetzlichen Reserven nicht mehr gedeckt. Der Verwaltungsrat muss in dieser Situation sofort eine Generalversammlung einberufen und ihr Sanierungsmassnahmen beantragen. Es ist Sache des Verwaltungsrates, die an der Generalversammlung beschlossenen Massnahmen dann zu realisieren. Gelingt das nicht und müssen weitere Verluste hingenommen werden, so kann dies zur Überschuldung führen. Die Überschuldung zeichnet sich dadurch aus, dass die Aktiven das Fremdkapital nicht mehr decken bzw. das ganze Eigenkapital von aufgelaufenen Verlusten aufgebraucht ist.
Besteht eine Überschuldung, muss der Verwaltungsrat eine Zwischenbilanz erstellen und diese durch eine zugelassene Revisionsstelle prüfen lassen. Zeigt diese Bilanz sowohl zu Fortführungswerten als auch zu Liquidationswerten eine Überschuldung, so muss der Verwaltungsrat den Konkurs-Richter benachrichtigen und die Bilanz deponieren. Im Fall seriöser Perspektiven auf eine Sanierung oder wenn genügend Rangrücktritte vorliegen, kann auf die Benachrichtigung des Richters verzichtet werden. Sanierungsmassnahmen müssen aber in der Überschuldungssituation innert 6 bis 8 Wochen ab der Feststellung der Überschuldung umsetzbar sein.
Gelingt die Sanierung nicht innerhalb dieser Frist oder ist die Überschuldung offensichtlich, muss der Verwaltungsrat direkt die Bilanz deponieren. Dies erfordert einen entsprechenden Ratsbeschluss. Wenn der Verwaltungsrat trotz Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen keine Benachrichtigung an den Konkursrichters macht, hat die Revisionsstelle subsidiär die Pflicht – nach entsprechender Vormahnung an den Verwaltungsrat - den Richter zu informieren. Der Richter eröffnet daraufhin den Konkurs. Auch in dieser Situation hat der Verwaltungsrat letztmals die Möglichkeit den Konkursaufschub zu beantragen, falls er diesen begründen kann.
Bei Kapitalverlusten und Überschuldung sind die Organe besonders gefordert. Es geht darum, Pflichtverletzungen und weiteren wirtschaftlichen Schaden von Gläubigern und Aktionären zu vermeiden und Arbeitsplätze zu retten.
Verrechnung von Geschäftsverlusten mit Grundstücks-gewinnen
Das Verwaltungsgericht hat entscheiden, dass es erlaubt ist, Grundstückgewinne mit Geschäftsverlusten zu verrechnen.
Nur im Kanton Zürich fehlt bis heute die Möglichkeit der Verlustverrechnung. In der Praxis bedeutet das, dass ausserkantonale Unternehmen ihre im Kanton Zürich erzielten Grundstücksgewinne mit Geschäftsverlusten verrechnen können, während den Zürcher Unternehmen das versagt bleibt. Diese systematische Rechtsungleichheit ist verfassungswidrig, stellt das Gericht fest, macht aber auch klar, dass es dem Gesetzgeber obliegt, hier eine verfassungskonforme Regelung zu erlassen.
(Quelle: VerwGer ZH vom 25.8.10)
Aspekte der Untervermietung von Geschäftsräumen
Zahlreiche Mieter von Geschäftsräumen vermieten ihre Flächen unter, sei es um freie Flächen vorübergehend als Einnahme zu nutzen oder um „Shop-in-Shop“ Konzepte umzusetzen.
Die Untervermietung ist ein Recht des Mieters und kann durch den Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden. Jedoch muss der Vermieter zustimmen. Er kann seine Zustimmung in drei Fällen verweigern:
- wenn ihm die Bedingungen des Untermietvertrages nicht bekannt gegeben werden;
- wenn vom Untermieter ohne Rechtfertigung ein übersetzter Mietzins verlangt wird;
- wenn die Untermiete dem Vermieter wesentliche Nachteile bereitet.
Eine unbewilligte Untermiete berechtigt den Eigentümer nur dann zu einer ausserordentlichen vorzeitigen Kündigung, wenn er berechtigt gewesen wäre, die Untermiete zu verweigern. Der Vermieter muss in jedem Fall den Mieter zuerst auffordern, seinen noch nicht gemeldeten Untermieter zu melden und um Genehmigung nachzusuchen.
Ein Gewinn aus der reinen Untervermietung sollte nicht erzielt werden. Nur für zusätzliche Leistungen wie Möbel, Kunden usw. an den Untermieter darf eine Entschädigung verlangt werden. Gerichte haben reine Gewinnmargen von 10% und höher als unzulässig beurteilt.
Die versteckte, definitive Übertragung des Mietvertrages, die sog. ewige Untermiete ist verboten. Solange aber nicht offensichtlich ist, dass der Hauptmieter nicht mehr in das Mietobjekt zurückkehren wird, ist die Untervermietung zulässig. Zahlt der Hauptmieter weiterhin kontinuierlich seine Miete, dann reicht das als Zeichen für die Rückkehrabsicht des Hauptmieters. Selbst bei 18 Jahren Untervermietung ist der Vermieter nicht automatisch zur ausserordentlichen Kündigung wegen ewiger Untervermietung berechtigt.
Liegenschaftsunterhalt steuerlich planen
Viele Haus- und Wohnungseigentümer unterhalten ihre Liegenschaft "ordentlich", indem sie kontinuierlich investieren und jedes Jahr Unterhaltsarbeiten ausführen. Aus steuerlicher Sicht ist dieses Vorgehen nicht optimal, da so die Unterhaltskosten meistens geringer als die Pauschale sind. Dadurch kann in der Steuererklärung nur die Pauschale geltend gemacht werden und die effektiven Liegenschaftskosten verlieren ihre steuerliche Wirkung.
Um dies zu verhindern sollte der Liegenschaftsunterhalt zurückgestellt werden. Planbare Renovationen und der Anlagenersatz sind auf sogenannte „Unterhaltsjahre“ zu konzentrieren, in dem dann alle vier bis sechs Jahre die Arbeiten ausgeführt werden.
Bei unerwarteten Reparaturen können unter Umständen gleichzeitig weitere nicht dringliche Arbeiten vorgenommen werden, um diese Kosten dann gesamthaft steuerlich geltend zu machen.
Tipp
- Vorausschauende Planung der Unterhaltskosten
- Grossrenovationen auf mehrere Steuerperioden verteilen, Kleinunterhalt auf Unterhaltsjahre zusammenziehen
- Steuerung der Aufwendungen auf die erwünschte Zeitperiode
- Systematisches Sammeln aller Belege
Vereinfachte Zollanmeldungen von Kleinsendungen
Die Eidg. Zollverwaltung führt ein neues Anmeldeverfahren ein, mit welchem Kleinsendungen von einem zugelassenen Empfänger vereinfacht in die Schweiz eingeführt werden können. Das neue Verfahren wird im Laufe von 2011 eingeführt und kann unabhängig vom Versandkanal angewandt werden.
Als Kleinsendung gelten Sendungen, welche die folgenden Bedingungen erfüllen:
- Mehrwertsteuerwert nicht mehr als Fr. 1’000
- Rohmasse nicht mehr als 1’000 kg
- keine Bewilligungs- oder Kontrollpflicht
- benötigt kein Zeugnis nicht zollrechtlicher Erlasse
Diese Kleinsendungen können mit der reduzierten Zollanmeldung e-dec easy angemeldet werden.